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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由！価格や成功の方法をご紹介
2023-04-18
オーナーチェンジ物件は、賃貸人がいる状態で売却するため、スムーズに売れずにお悩みの方も多いでしょう。
住居用不動産とは違い、ターゲット層が狭く、買主が見つかりにくいのが特徴です。
そこで今回、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や売却価格の調べ方、売却させる方法をご紹介します。
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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由
一つ目は、買主が一般の方ではなく、投資家に限定されてしまいます。
通常は、居住目的の方が多いですが、一方でオーナーチェンジ物件は、賃貸経営を目的とした投資家などの一部の買主になるのが理由です。
二つ目は、住宅ローンが組めないために、一般の方は購入が難しくなります。
住宅ローンは、収益物件には適応できないため、資金に余裕のある投資家などに限られてしまうのが現状です。
三つ目は、入居率が低い物件を購入しても、収入が得られません。
物件を購入したとしても、はじめから納得のいく賃貸収入が得られるとは限りません。
入居率が低いと、空室の分まで収入が減ってしまうため、購入しても赤字になってしまいます。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
一つ目は、賃貸の収益と利回りから算出する直接還元法です。
売却価格＝1年間の純利益÷還元利回りの方式で算出します。
たとえば、1年間の収益は200万円で経費は50万円、還元利回りは5％で表すと（200万円−50万円）÷0.05＝3,000万円です。
二つ目は、今後の収益や売却価格を現在の価値に換算するDCF法があります。
DCFとは、Discounted Cash Flowの省略で、値引きされたキャッシュフローとの意味です。
DCF法は、直接還元法で想定できない空室リスクや家賃の下落率も入れた状態で算出するために、より正確な数字を予測します。
三つ目は、直接還元法やDCF法も考慮して不動産会社が価格を予測する査定のことです。
不動産会社へ問い合わせることによって、正確な相場感を把握できるでしょう。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
空室状態を改善するためには、客付力のある不動産会社に変更するか賃料を見直すなどがあります。
また、今住んでいる賃借人に継続してもらうためにも、更新手数料を無料にするのも一つの方法です。
更新料を無料にすることで、更新を機に入居者が退去してしまうなど、家賃収入が減るのを防げる可能性があります。
そして、物件の利回りが良い場合は、その点をアピールすることで、集客率アップにもつながるでしょう。
ファミリータイプの場合は空室を持つことで内覧ができるようになるため、売却を成功させるのに有効です。
さらに、住宅ローンが利用できることから販路が広がるでしょう。
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