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相続人に行方不明者がいると不動産売却できない？対処法についても解説
2026-03-31
共有名義の不動産を売却したいにも関わらず、所有者の1人と連絡が取れずにお困りのケースは少なくありません。
いつ戻るかわからない相手を待ちながら、固定資産税の負担や建物の管理責任だけが増していく状況は、所有者にとって大きな精神的負担となります。
本記事では、所有者や共有名義人が行方不明の場合における、不動産の売却手続きと法的な注意点について解説いたします。
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失踪宣告
行方不明者を、法律上で死亡したものとみなして手続きを進めるには、「失踪宣告」という制度の利用が有効です。
この制度には、「普通失踪」と「特別失踪」の2種類があります。
まず一般的な「普通失踪」は、生死不明の状態が7年間継続している場合に、家庭裁判所へ申し立てることができるものです。
一方、「特別失踪」は、震災や事故などの危難に遭遇して行方不明になった場合に利用できる制度で、期間は危難が去ってから1年間に短縮されるのが特徴です。
手続きをおこなうには、配偶者や相続人などの利害関係人が、行方不明者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立書や戸籍謄本などを提出しなければなりません。
審判が確定すると、該当者は法的に死亡したものとみなされ、ここから遺産分割協議などの相続手続きを開始することが可能となります。
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方法
失踪宣告が確定して死亡とみなされると相続が発生するため、まずは速やかに相続登記をおこなうことが求められます。
不動産の名義を相続人に変更することで、通常の不動産と同じように売却活動を進めるという方法がとれるようになります。
しかし、売却後に万が一にも行方不明だった本人が「発見」されて生きていた場合には、失踪宣告が取り消される可能性があるため注意が必要です。
この場合、原則として宣告は無効になりますが、売却の事実を知らずに取引をおこなった場合は「善意の第三者」として契約の有効性が守られる規定があります。
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不在者財産管理人
失踪宣告に必要な、7年という長い期間を待てない場合には、「不在者財産管理人」を選任するという選択肢が現実的です。
これは、行方不明になった本人に代わって財産を管理する者を決める制度であり、家庭裁判所に申し立てをおこなうことで弁護士や司法書士などが選ばれます。
申し立ての際、行方不明者の財産だけでは管理人の報酬や経費を賄えないと判断された場合には、申立人が「予納金」を納めなければなりません。
また、管理人はあくまで財産の保存が主たる役割であるため、自宅などの不動産を勝手に売却することは認められていません。
売却を実現するためには、裁判所に対して別途「権限外行為の許可」を得る必要があり、許可が下りれば正式に売却が可能となります。
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まとめ
失踪宣告を利用すれば、行方不明者を法的に死亡したものとみなして、遺産分割や相続手続きを開始することが可能です。
相続登記をおこなう際には、不動産の名義を相続人に変更し、売却時は契約当事者の双方が善意であることを確認する必要があります。
早期売却を望むなら、不在者財産管理人を選任し、裁判所の許可を得て権限外行為として売却を進めるのが適切でしょう。
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