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不動産を売却する際に越境が判明！解決策や覚書の作成についても解説
2026-04-07
不動産売却を検討する際、敷地の境界線を越える「越境」は、近隣トラブルや契約不適合責任に直結するリスクがあるでしょう。
2023年の民法改正によって解決の糸口が広がったものの、正しい法知識がないまま進めると、売却が長期化する懸念も拭えません。
本記事では、不動産を売却する際に越境が判明した場合の解決策や、覚書の作成について解説します。
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不動産売却における越境とは
不動産取引における越境とは、建物や植栽、工作物などが、隣地との境界線を物理的に越えて存在している状態を指します。
代表的な事例として、施工時の測量ミスや、経年劣化によるブロック塀の傾きがあり、わずか数cmのはみ出しでも法的な越境とみなされます。
樹木に関しては、枝が空中に伸びて隣地へ侵入するケースや、根が地中を這って配管を圧迫するケースも該当するでしょう。
また、地中に埋設された上下水道管やガス管が、歴史的経緯により他人の敷地を経由している「管の越境」も、売却時の調査で頻繁に発覚する問題の1つです。
越境状態を10年または20年間放置すると、隣地所有者に「時効取得」を主張され、越境部分の土地の所有権を失う可能性があるため、早期の把握が重要です。
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越境物件を売却する際の注意点
越境が存在する不動産を売却する際は、後の紛争を防ぐために、正確な現況把握と、権利関係の明確化が求められます。
売却活動を始める前に、土地家屋調査士へ依頼して境界確定測量をおこない、隣地所有者との立ち会いのもとで、越境の範囲を客観的に確定させる手続きが必要です。
越境物を直ちに撤去できない場合は、隣地所有者と「覚書」を締結し、「将来の建て替え時に解消する」といった取り決めを書面に残す対応が不可欠となるでしょう。
また、越境の程度が著しい場合、金融機関が「担保価値が低い」「権利関係が不安定」と判断し購入者の住宅ローン審査が、否決されるリスクも考慮しなければなりません。
売主には、契約不適合責任があるため、重要事項説明書に越境の事実や覚書の内容を漏れなく記載しておかないと、損害賠償請求に発展する恐れがあります。
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越境している不動産を売却する方法
越境問題を抱えた不動産を売却するには、2023年4月に施行された改正民法などの最新法令を踏まえ、状況に応じた解決策を講じることが大切です。
改正民法第233条により、隣地の枝が越境している場合、催告しても所有者が切除しないときは、自ら枝を切り取ることが可能になりました。
しかし、建物や塀などの構造物に関しては、依然として覚書の承継による売却が現実的な選択肢となります。
また、解決が困難な場合は、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者への、売却を検討するのが賢明でしょう。
専門業者であれば、越境によるリスクや是正義務をすべて引き受けた上で、買い取ってくれるため、売主は精神的な負担や契約不適合責任から解放されます。
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まとめ
不動産の越境とは、構造物や樹木が境界をはみ出すことであり、放置すると時効取得による、所有権喪失のリスクがあります。
売却時は、測量で事実を確定させ、民法改正を踏まえた枝の切除や、覚書の締結をおこないつつ、ローン審査への影響にも配慮が必要です。
権利関係の調整が難しい場合は、契約不適合責任を免責できる専門業者の買取を利用し、トラブルのない早期売却を目指しましょう。
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