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任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いやポイントも解説
2025-07-01
不動産の任意売却を検討されている方にとって、抵当権消滅請求はとても重要な制度です。
しっかりと理解しておけば、スムーズに売却を進めることができます。
この記事では、抵当権消滅請求とは何かについて、代価弁済との違いや手続きのポイントを解説します。
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抵当権消滅請求とは何か？
抵当権付き不動産の所有権を取得した者が、不動産に付いている抵当権の消滅を請求できる制度です。
この制度を利用できるのは、第三取得者であり、たとえば任意売却で不動産を買い取った買主などが該当します。
取得した者は抵当権が付いたままだと、その不動産を安心して使えません。
売買契約前に抵当権者との間で条件をすり合わせ、いくらで消滅してもらえるのかを決定します。
金額が決まり契約をし、その金額を払い渡しまたは供託を行えば、抵当権が消滅する流れです。
また、この制度は第三取得者を保護するものであり、債務者は請求できません。
この抵当権消滅請求を利用するには、法律に定められた手続きが必要で、抵当権者に対し書面通知などをおこなわなければなりません。
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抵当権消滅請求と代価弁済の違いとは？
代価弁済は抵当権者から金額の提案を受け、所有権または地上権を売買で取得した者が、その金額を渡せば抵当権が消滅したものとして扱われます。
2つの大きな違いは、抵当権消滅請求は第三取得者側から金額を提示して抵当権の消滅を請求しますが、代価弁済は抵当権者から提案をする点です。
第三取得者は必ずしもこれに応じる義務はなく、今のままで良いなら抵当権をそのままにして、現状維持もできます。
また保証人でも所有権か地上権を買い受けた者（売買）であれば、金額の支払いを求められたときに、お金を払って抵当権の消滅ができます。
この代価弁済ができるのは、売買で取得されたものに限られ、相続や贈与などで譲り受けた場合は対象外です。
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抵当権消滅請求をする際のポイントとは？
まず請求できるのは原則として債務者でない、任意売却などによって不動産を売買で取得した第三取得者に限られます。
債務者は借金をしている状態なので、完済しなければ抵当権消滅請求はできません。
抵当権付き不動産の第三取得者は、抵当権による競売手続きが始まる前に、請求しなければいけません。
差し押さえられてしまうと、自由に売ったり貸したりできなくなるので注意が必要です。
請求に当たっては、登記簿上に記載された債権者すべてに通知書が送られますが、必ずしも全員の承諾がすぐに得られるとは限りません。
そのまま手続きが完了しないままだと、不動産の流通に不都合が生じ、第三取得者にとっても支障が生じます。
そうならないためにも書面を受け取った後、2か月以内に競売の申立てがなければ、承諾があったものとみなされ、抵当権の消滅が認められる扱いとなります。
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まとめ
抵当権消滅請求は、任意売却をするうえで有力な手段です。
代価弁済との違いや、ポイントをおさえればスムーズな売却が可能になります。
複雑な制度ですが、任意売却を検討されている方は、事前にしっかりと理解しておきましょう。
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