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投資用不動産は財産分与の対象？対象外のケースについても解説
2026-02-10
投資用不動産をお持ちの方が離婚を検討する際、その不動産が財産分与の対象となるかは、将来設計に関わる重要な問題でしょう。
そこで、ご自身の状況ではどう判断されるのか、不安を抱えている方もいらっしゃるかもしれません。
本記事では、離婚時における財産分与の基本的な考え方と、投資用不動産の扱いについて解説いたします。
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財産分与の基本 共有財産と特有財産の違い
離婚における財産分与の対象は、原則として「共有財産」のみとなります。
共有財産とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産全般を指します。
たとえ不動産の名義が片方のみであったとしても、婚姻中に得た資金で購入したのであれば、それは共有財産とみなされるでしょう。
一方で、財産分与の対象とならない「特有財産」という区分も存在します。
これは、結婚前から各自が所有していた財産や、親からの相続・贈与によって個人が得た財産のことです。
ただし、配偶者がその価値の維持・増加に貢献（寄与）した場合は、貢献度合いに応じて、財産分与の対象に含められるケースがあります。
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投資用不動産が財産分与の対象となる場合
投資用不動産が「共有財産」と判断されれば、財産分与の対象となります。
たとえば、「婚姻中」に夫婦の共有財産を頭金にして、不動産を購入したケースがこれにあたります。
この場合、その不動産は夫婦が協力して築いた財産とみなされるでしょう。
また、婚姻中にローンを組んで購入し、その「返済」を継続してきた場合も同様です。
ローンの返済資金が、夫婦どちらかの給与や家賃収入であっても、婚姻中の収入は基本的に夫婦の共有財産と考えられています。
したがって、共有財産からローンが返済されていたと判断され、財産分与の対象となる可能性が高いです。
不動産の名義がどちらにあるかは、この判断において決定的な要因とはなりません。
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投資用不動産が財産分与の対象とならない場合
投資用不動産が「特有財産」と認められる場合、財産分与の対象にはなりません。
たとえば、結婚する「婚姻前」に、ご自身が独身時代に貯めた資金で購入・所有していた不動産は、原則として特有財産です。
これは、夫婦の協力とは無関係に形成された、自己の財産だからです。
また、婚姻期間中であっても、ご両親からの「相続や贈与」によって取得した不動産も特有財産にあたります。
相続した実家を賃貸に出しているようなケースは、財産分与の対象外となるのが一般的でしょう。
ただし、婚姻前から所有していた不動産のローンを、結婚後に共有財産から返済していた場合、その返済分は財産分与の対象として清算されます。
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まとめ
財産分与は、婚姻中に夫婦で築いた「共有財産」を対象とし、婚姻前からの資産や相続で得た「特有財産」は、原則として対象外となります。
婚姻中に購入したり、共有財産からローンを返済したりした投資用不動産は、共有財産として分与の対象となる可能性が高いでしょう。
一方で、婚姻前からの所有、または相続や贈与で取得した不動産は、特有財産とみなされ、基本的に財産分与の対象にはなりません。
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